Ткаченко Наталія
єОселя — державна програма доступного іпотечного кредитування, за якою частина українців може купити житло під 3% або 7% річних у перші 10 років. Це не житло «від держави» і не безкоштовна квартира, а банківський кредит із пільговою ставкою, чіткими вимогами до позичальника, площі, віку будинку та походження коштів на перший внесок, повідомляє редакція Избирком.
У 2026 році програма важлива не лише для військових, медиків чи вчителів. Нею можуть скористатися ветерани, ВПО та громадяни без достатнього власного житла. Для переселенців окремо працюють правила соціальної підтримки, тому перед іпотекою корисно перевірити й інші виплати у матеріалі про допомогу ВПО у 2026 році, а майбутній щомісячний платіж краще закласти в особистий бюджет родини.
Як працює програма єОселя
За програмою людина подає заявку через «Дію», отримує попередні пропозиції від банків, обирає банк, підтверджує документи, знаходить житло й укладає кредитний договір. Кошти банку йдуть продавцю нерухомості, а житло стає власністю покупця, але перебуває в іпотеці до повного погашення кредиту.
На офіційній сторінці програми «єОселя» зазначено базові умови: пільгова ставка на перші 10 років становить 3% або 7%, з 11-го року — 6% або 10%, максимальний строк кредиту — 20 років, мінімальний початковий внесок — від 20%, а для молоді — від 10%. У програмі працюють банки-учасники, серед яких Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Sense Bank, Таскомбанк та інші.
«Пільгова ставка на перші 10 років — 3% або 7%».
Офіційна сторінка програми «єОселя»
Головна різниця між єОселею та звичайною іпотекою — не в процедурі оформлення, а в ціні кредиту.
Банк все одно перевіряє платоспроможність, кредитну історію, офіційні доходи, сімейний стан, документи на житло та відповідність заявника умовам програми. Наявність пільгової категорії не гарантує автоматичне схвалення кредиту. Якщо доходу недостатньо для щомісячного платежу, банк може відмовити або запропонувати меншу суму.
Хто може взяти іпотеку під 3% і 7%
Програма поділена на дві великі групи. Перша — окремі категорії, які можуть отримати кредит під 3% у перші 10 років. Друга — масова іпотека під 7% для ветеранів, ВПО та громадян без житла або з житлом меншої нормативної площі.
До категорій під 3% належать:
- військовослужбовці ЗСУ за контрактом;
- мобілізовані військовослужбовці;
- працівники сектору безпеки та оборони, зокрема поліцейські, рятувальники й окремі службовці силових органів;
- медичні працівники державних і комунальних закладів;
- педагогічні працівники державних і комунальних закладів освіти;
- наукові та науково-педагогічні працівники державних або комунальних установ.
До категорій під 7% належать ветерани війни та члени їхніх сімей, внутрішньо переміщені особи, а також інші громадяни України, які не мають власного житла або мають житло меншої площі: 52,5 м² для однієї особи чи сім’ї з двох осіб плюс 21 м² на кожного наступного члена сім’ї. Перелік категорій і норматив площі наведені в офіційних умовах програми.
Пільгова іпотека доступна лише громадянам України. Учасник має бути старшим за 18 років на дату оформлення кредиту і не старшим за 70 років на дату його повного погашення. Також потрібна платоспроможність, відсутність у санкційних списках і невикористання іншої чинної державної програми забезпечення житлом.
«Участь у програмі можуть взяти тільки громадяни України».
Офіційні відповіді програми «єОселя»
Що змінилося для мобілізованих
Мобілізовані під час воєнного стану отримали право на ставку 3%, тобто їх прирівняли до військовослужбовців за контрактом. Про це повідомляло Міністерство економіки після ухвалення урядових змін до програми, а постанова КМУ №856 залишається базовим нормативним документом для умов єОселі.
Для родин військових це принципова різниця. На великій сумі кредиту навіть кілька відсоткових пунктів означають тисячі гривень щомісяця. Однак ставка 3% не скасовує першого внеску, страхування, нотаріальних платежів, оцінки майна та банківських комісій.
Яке житло можна купити
За програмою можна купити квартиру, майнові права на квартиру в багатоквартирному будинку або житловий будинок. Житло має бути на території України, але не на тимчасово окупованій території й не в районі активних бойових дій.
Для квартир діє ліміт площі: 52,5 м² на одну особу або сім’ю з двох осіб плюс 21 м² на кожного наступного члена сім’ї, але не більше 115,5 м².
Для будинків — 62,5 м² плюс 21 м² на кожного наступного члена сім’ї, але не більше 125,5 м².
| Параметр | Квартира | Житловий будинок |
|---|---|---|
| Базова площа для 1 особи або сім’ї з 2 осіб | 52,5 м² | 62,5 м² |
| Додатково на кожного наступного члена сім’ї | +21 м² | +21 м² |
| Максимальна площа незалежно від складу сім’ї | 115,5 м² | 125,5 м² |
| Розташування | Україна, крім ТОТ і районів активних бойових дій | Україна, крім ТОТ і районів активних бойових дій |
Є й обмеження за віком житла. Для військових, силовиків, медиків, педагогів, науковців і ветеранів у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях допускається будинок або квартира не старші за 20 років, в інших областях — не старші за 3 роки. Для ВПО житло може бути не старше за 20 років у всіх регіонах, де працює програма. Для інших громадян — житло, що будується, або не старше за 3 роки.
Якщо площа або ціна квадратного метра перевищує встановлені межі, різницю доведеться покривати власними коштами.
Перший внесок, додаткові витрати і реальна ціна кредиту
Іпотека єОселя починається не з відсоткової ставки, а з першого внеску. Стандартно потрібно мати щонайменше 20% вартості житла. Для позичальників віком до 25 років включно мінімальний внесок може становити від 10%, про що повідомляло Укрфінжитло. Також дозволено використати житловий сертифікат єВідновлення як частину першого внеску.
Окрім внеску, покупець має врахувати супутні витрати:
- комісію банку за видачу кредиту;
- оцінку нерухомості;
- послуги нотаріуса;
- страхування предмета іпотеки;
- збір на обов’язкове державне пенсійне страхування;
- можливу доплату за площу або ціну, що перевищує норматив програми.
На офіційному прикладі «Дії» для квартири вартістю 2 294 775 грн початковий внесок 20% становить 458 955 грн, а додаткові платежі за кредитом можуть включати комісію банку, пенсійний збір, страхування, оцінювача та нотаріуса. Це показує, чому перед поданням заявки важливо рахувати не лише щомісячний платіж, а й суму, яку треба мати на старті.
Особливі умови для ВПО
ЄОселя для ВПО працює за ставкою 7%, але для окремих переселенців і людей, зареєстрованих на територіях бойових дій, передбачена додаткова компенсація. За інформацією Укрфінжитла, держава може компенсувати 70% першого внеску, якщо його розмір не перевищує 30% вартості майна, 70% щомісячного платежу за кредитом і відсотками протягом першого року, але не більше 150 тис. грн, а також до 40 тис. грн витрат на оформлення угоди.
Ця підтримка не означає, що кредит стає безплатним. Людина все одно проходить банківську перевірку, підтверджує статус, доходи та відповідність житла умовам. Для ВПО також важливо перевірити, чи не впливають майнові критерії та доходи родини на інші види допомоги; загальну логіку таких виплат пояснює матеріал про соціальні виплати в Україні.
«70% першого внеску, розмір якого не більше як 30% вартості майна».
Укрфінжитло про компенсацію для ВПО
Як подати заявку через Дію
Подання заявки починається в застосунку «Дія». Людина обирає послугу, зазначає категорію, сімейний стан, склад сім’ї, інформацію про доходи та житло. Після цього банки надають попередні відповіді, а заявник обирає пропозицію для подальшого оформлення.
Порядок виглядає так:
- подати заявку через «Дію»;
- отримати пропозиції банків і вибрати одну;
- пройти перевірку документів у банку;
- обрати житло, яке відповідає умовам програми;
- надати документи на нерухомість;
- укласти кредитний договір, іпотечний договір і договір купівлі-продажу.
Офіційна інструкція «Дії» прямо описує цю послідовність: спершу заявка, потім пропозиції банків, перевірка, вибір житла й укладення договорів. Після угоди нерухомість оформлюють у власність покупця, а кредитні кошти банк перераховує продавцю.
Найчастіша помилка — шукати квартиру до розуміння реальної суми, яку банк готовий видати.
Коли банк може відмовити
ЄОселя умови встановлює держава, але кредитне рішення ухвалює банк. Відмова можлива навіть тоді, коли людина формально належить до потрібної категорії.
Найчастіші причини:
- недостатній офіційний дохід для бажаної суми кредиту;
- погана кредитна історія або прострочення за іншими кредитами;
- невідповідність житла вимогам програми;
- завелика площа або невідповідний вік будинку;
- непідтверджений статус ВПО, військовослужбовця, медика, педагога чи іншої категорії;
- участь у чинній державній житловій програмі;
- відсутність податкового номера.
Після купівлі житла частину витрат за іпотекою може бути важливо правильно відображати у власних фінансах і документах. Якщо людина офіційно працює та сплачує ПДФО, окремо варто прочитати про податкову знижку, оскільки відсотки за іпотекою належать до витрат, які в певних випадках можуть давати право на повернення частини податку.
FAQ
Чи можна взяти єОселю без пільгової професії?
Так. Пільгова професія потрібна для ставки 3%, але ставка 7% доступна ветеранам, ВПО та іншим громадянам України, які не мають житла або мають житло меншої нормативної площі.
Яка мінімальна сума першого внеску?
Стандартно від 20% вартості житла. Для позичальників віком до 25 років включно може діяти внесок від 10%.
Чи можна купити житло в Одесі або Одеській області?
Так, якщо населений пункт не належить до тимчасово окупованих територій або районів активних бойових дій, а саме житло відповідає вимогам програми щодо площі, вартості та віку будинку.
Чи можна купити стару квартиру на вторинному ринку?
Залежить від категорії позичальника і регіону. Для ВПО допускається житло не старше 20 років у регіонах, де працює програма. Для інших громадян правило жорсткіше: житло має будуватися або бути не старшим за 3 роки.
Чи можна продати квартиру, куплену за єОселею?
До повного погашення кредиту житло перебуває в іпотеці банку. Продаж або інші дії з такою нерухомістю потребують згоди банку й виконання умов кредитного договору.
Що головне перевірити перед заявкою?
Потрібно тверезо порахувати перший внесок, щомісячний платіж, супутні витрати, відповідність категорії та параметри житла. Схвалення в «Дії» не замінює остаточного рішення банку.
Соціальна підтримка — це не привілей, а закріплене законом право. Якщо ви опинилися в складній ситуації, варто перевірити, на що ви маєте право, і скористатися ним. Про те, як влаштована держава, що забезпечує ці гарантії, читайте також: Декларуємо доходи самостійно: хто, коли і навіщо