Завдаток і аванс при купівлі житла — це кошти, які покупець передає продавцеві до оформлення основного договору, але їхні правові наслідки суттєво відрізняються. Аванс є частиною майбутньої оплати та за загальним правилом повертається, якщо продаж не відбувся. Завдаток не лише зараховується у вартість квартири або будинку, а й забезпечує виконання вже наявного договірного зобов’язання, повідомляє редакція Избирком.
Якщо покупець без передбачених договором підстав відмовиться від угоди, він може втратити завдаток, а за відмови продавця останній може бути зобов’язаний повернути подвійну суму. Проте саме слово «завдаток» у розписці ще не гарантує застосування цих наслідків. Вирішальними будуть зміст документа, форма домовленості та наявність юридично чинного основного зобов’язання.
Що таке аванс при купівлі квартири або будинку
Аванс — це попередня оплата, яку покупець передає в рахунок майбутньої вартості житла. Він виконує насамперед платіжну функцію: після укладення договору купівлі-продажу внесена сума віднімається від остаточної ціни об’єкта. Сам по собі аванс не є окремим способом забезпечення виконання зобов’язання та не створює автоматичного штрафу за відмову від угоди.
Якщо основний договір не укладено, отримані продавцем кошти зазвичай мають бути повернуті покупцеві. Вимога про повернення може ґрунтуватися на договорі, розписці, платіжних документах і положеннях цивільного законодавства. Назва платежу не має вирішального значення, якщо фактичні обставини свідчать, що сторони передали саме передоплату.
Частина друга статті 570 Цивільного кодексу України встановлює презумпцію авансу:
«Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом».
Тобто в разі нечіткого формулювання, відсутності належного договору або спору щодо статусу платежу суд насамперед перевірятиме, чи існували законні підстави вважати гроші завдатком. Наприклад, коли сторони підписали лише звичайний «договір про наміри» або розписку, а належного договору щодо нерухомості не уклали, платіж нерідко кваліфікують як аванс. У справі про намір придбати квартиру Хмельницький апеляційний суд погодився, що продавець повинен повернути покупцеві всю неповернуту частину авансу.
Що таке завдаток і які функції він виконує
Завдаток — це грошова сума або рухоме майно, яке боржник передає кредиторові в рахунок платежів за договором, на підтвердження зобов’язання та для забезпечення його виконання. Таке визначення закріплене у статті 570 Цивільного кодексу України. Завдаток одночасно підтверджує існування зобов’язання, є частиною оплати та створює спеціальні майнові наслідки для сторони, винної у невиконанні договору.
На практиці покупець передає його продавцеві, а після оформлення продажу ця сума зараховується до вартості житла. Однак забезпечувати завдатком можна не абстрактний намір колись продати квартиру, а юридично чинне зобов’язання. Без належної договірної основи навіть платіж, названий сторонами завдатком, може бути визнаний звичайним авансом.
Цивільний кодекс визначає завдаток так:
«Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання».
Отже, завдаток виконує три функції:
- платіжну — входить до загальної ціни квартири або будинку;
- доказову — підтверджує існування домовленості та виконання покупцем частини обов’язків;
- забезпечувальну — створює негативні майнові наслідки для винної сторони.
Саме третя функція відрізняє завдаток від авансу. Аванс лише передається наперед, тоді як завдаток має додатково стимулювати продавця і покупця виконати взяті зобов’язання.
Завдаток і аванс: основні відмінності
Різниця між платежами проявляється передусім тоді, коли продаж житла зривається. Якщо сторони уклали угоду, кошти в обох випадках зараховують до загальної вартості нерухомості. Якщо основний договір не укладено, аванс зазвичай повертається покупцеві в тій самій сумі. Доля завдатку залежить від того, хто винен у порушенні забезпеченого ним зобов’язання. Покупець може втратити передані гроші, а продавець — повернути їх у подвійному розмірі. Водночас застосування такого механізму можливе лише тоді, коли статус завдатку належно оформлено і підтверджено.
| Критерій | Аванс | Завдаток |
|---|---|---|
| Основне призначення | Попередня часткова оплата | Оплата та забезпечення виконання зобов’язання |
| Зараховується у вартість житла | Так | Так |
| Підтверджує зобов’язання | Може підтверджувати факт платежу | Так, це одна з його функцій |
| Наслідки відмови покупця | Зазвичай повертається, якщо інше законно не передбачено договором | Може залишитися у продавця |
| Наслідки відмови продавця | Повертається покупцеві | Може повертатися у подвійному розмірі |
| Що діє у разі сумніву | Платіж вважається авансом | Статус завдатку потрібно довести |
| Чи достатньо розписки | Може підтвердити передачу коштів | Не завжди підтверджує існування належного забезпеченого зобов’язання |
Херсонський апеляційний суд у справі щодо продажу житлового будинку сформулював різницю так:
«Аванс — це лише спосіб платежу. Він виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов’язання».
У тій справі основний договір купівлі-продажу не був укладений, тому передані кошти суд визнав авансом, а не завдатком. Суд також підкреслив, що штрафні наслідки не можуть застосовуватися за невиконання зобов’язання, яке юридично не виникло.
Що відбувається із завдатком, якщо угода зірвалася
Правові наслідки залежать від причини невиконання договору та вини конкретної сторони. Якщо зобов’язання порушив покупець, який передав завдаток, гроші можуть залишитися у продавця. Якщо порушення сталося з вини продавця, який отримав завдаток, він повинен повернути покупцеві завдаток і додатково сплатити таку саму суму. Фактично покупець отримує подвійну суму первинного платежу. Окремо винна сторона може бути зобов’язана відшкодувати збитки в частині, що перевищує суму завдатку, якщо договором не встановлено інше. Проте для застосування цих наслідків потрібно довести не лише факт передачі коштів, а й вину сторони та чинність забезпеченого зобов’язання.
Умовний приклад: покупець передав продавцеві 100 000 грн належно оформленого завдатку. Якщо покупець без передбаченої договором причини відмовився купувати квартиру, продавець може залишити 100 000 грн собі. Якщо продавець вирішив продати житло іншій особі, він може бути зобов’язаний повернути покупцеві 200 000 грн. Коли ж сторони за взаємною згодою припинили зобов’язання до початку його виконання або виконання стало неможливим не з їхньої вини, завдаток підлягає поверненню. Кожна з цих обставин повинна бути підтверджена документами, листуванням, вимогами сторін або іншими допустимими доказами.
Чому розписка про отримання «завдатку» може не захистити покупця
Розписка підтверджує, що одна особа отримала від іншої певну суму, але не завжди створює повноцінний механізм завдатку. У документі може бути не зазначено конкретний об’єкт, повну ціну, строк укладення договору, обов’язки сторін і наслідки відмови. Крім того, попередній договір щодо укладення в майбутньому договору купівлі-продажу нерухомості має оформлюватися у формі, встановленій для основного договору.
Домовленість, складена з порушенням обов’язкової форми, може не створити того зобов’язання, яке сторони намагалися забезпечити завдатком. Тоді суд може розцінити отримані кошти як аванс, незалежно від заголовка документа. Особливо ризиковано передавати значну суму лише на підставі розписки, підготовленої продавцем або рієлтором без юридичної перевірки.
Верховний Суд України раніше сформулював принципову позицію:
«Внесення завдатку як способу забезпечення виконання зобов’язання може мати місце лише в разі наявності зобов’язання, яке повинно було виникати на підставі договору».
У листопаді 2024 року Касаційний цивільний суд також розглядав справу, в якій сторони домовлялися про майбутній продаж землі та споруд, але відповідних договорів не уклали. Верховний Суд дійшов висновку, що передані кошти були авансом і підлягали поверненню.
Як правильно оформити передачу грошей за житло
Передавати кошти до перевірки документів на квартиру або будинок небезпечно незалежно від того, як названо платіж. Спочатку потрібно підтвердити право власності продавця, перевірити обтяження, арешти, іпотеку, судові спори, зареєстрованих мешканців і повноваження представника. Після цього сторони мають визначити, чи передають вони аванс, чи справді бажають забезпечити чинне зобов’язання завдатком.
У документі необхідно прямо зафіксувати призначення платежу, його суму, порядок зарахування в ціну та підстави повернення. Також слід встановити строк укладення основного договору й перелік документів, які продавець повинен підготувати. Розрахунок краще проводити безготівково або отримувати детальну власноручну розписку на додаток до договору.
У документі доцільно зазначити:
- Повні дані покупця і продавця: ПІБ, паспортні відомості, реєстраційні номери облікових карток платників податків.
- Точну адресу нерухомості, площу, реєстраційний номер та інші ідентифікаційні характеристики.
- Загальну ціну житла і валюту зобов’язання.
- Суму платежу цифрами та словами.
- Пряме визначення: аванс або завдаток.
- Дату й спосіб передачі коштів.
- Строк укладення основного договору.
- Умови повернення платежу.
- Наслідки порушення домовленості кожною стороною.
- Розподіл витрат на нотаріуса, оцінювання, податки та збори.
- Перелік документів, які продавець повинен надати.
- Підписи сторін і підтвердження фактичного отримання грошей.
Не слід передавати гроші рієлтору, родичу власника або іншому посереднику, якщо він не має належних повноважень приймати платіж. Довіреність продавця необхідно перевірити за змістом, строком дії та відсутністю її скасування.
Які формулювання в договорі створюють ризик
Нечіткі слова на кшталт «бронь», «гарантійна сума», «забезпечувальний платіж» або «підтвердження намірів» самі по собі не пояснюють, що станеться з грошима після зриву продажу. Суд оцінюватиме не назву документа, а його зміст, форму, правову природу домовленості та поведінку сторін. Ризик виникає і тоді, коли документ дозволяє продавцеві залишити платіж за будь-якої відмови покупця, але не встановлює симетричної відповідальності продавця.
Небезпечно погоджувати втрату коштів у разі виявлення арешту, заборони відчуження, прав третіх осіб або інших проблем із нерухомістю. Окремо потрібно визначити наслідки відмови банку у кредитуванні, якщо придбання залежить від іпотеки. Причини, які сторони вважають винною відмовою, повинні бути перелічені максимально конкретно.
Перед підписанням потрібно насторожитися, якщо:
- продавець відмовляється показувати оригінали правовстановлюючих документів;
- кошти просять передати до перевірки державних реєстрів;
- платіж приймає особа, яка не є власником;
- у документі немає строку укладення основного договору;
- не вказано, за яких умов гроші повертаються;
- продавець може одноосібно продовжувати строки;
- ціна житла зафіксована лише усно;
- передбачено штраф тільки для покупця;
- документ названий договором завдатку, але не визначено забезпечене ним зобов’язання;
- продавець наполягає виключно на готівці без банківського підтвердження.
Що робити, якщо продавець не повертає аванс
Спочатку покупцеві потрібно направити продавцеві письмову вимогу про повернення коштів. У ній слід зазначити підставу передачі платежу, суму, дату, причину припинення домовленості та банківські реквізити для повернення. Вимогу варто відправити рекомендованим листом з описом вкладення або іншим способом, що дозволяє підтвердити її отримання.
До матеріалів потрібно додати договір, розписку, банківські квитанції, листування, оголошення про продаж та інші докази. Якщо строк повернення не визначений договором, значення може мати дата отримання продавцем письмової вимоги. За відсутності добровільного повернення покупець може звернутися до суду та вимагати стягнення коштів і передбачених законом додаткових нарахувань залежно від обставин справи.
Не варто самостійно називати будь-яку передану суму завдатком і відразу вимагати її подвійного повернення. Спочатку потрібно встановити правову природу платежу. Якщо належного забезпеченого договором зобов’язання не існувало, більш обґрунтованою може бути вимога про повернення авансу. Якщо ж завдаток оформлений правильно і продавець винен у невиконанні договору, можна ставити питання про застосування наслідків, передбачених статтею 571 Цивільного кодексу України.
Найчастіші запитання про завдаток і аванс
Під час купівлі житла сторони часто орієнтуються на побутові назви платежів, хоча для спору вирішальними є юридичні характеристики домовленості. Найпоширеніша помилка — вважати будь-яку передоплату завдатком лише тому, що це слово написано в розписці.
Не менш ризиковано підписувати документ без перевірки права власності та обтяжень нерухомості. Покупцеві потрібно заздалегідь розуміти, за яких умов він може відмовитися від угоди без втрати грошей. Продавцеві, зі свого боку, слід чітко зафіксувати строки, документи та обов’язки покупця щодо остаточного розрахунку.
Чи повертається аванс, якщо покупець передумав?
Зазвичай аванс підлягає поверненню, оскільки він не має забезпечувальної функції. Проте договір може містити окремі положення про документально підтверджені витрати, штраф або іншу відповідальність. Законність таких умов оцінюється з урахуванням змісту всього договору.
Чи завжди продавець повертає завдаток у подвійному розмірі?
Ні. Подвійне повернення можливе, коли існував належно оформлений завдаток, забезпечене ним зобов’язання було чинним, а порушення сталося з вини продавця. Усі ці обставини потрібно довести.
Чи можна передати завдаток за звичайною розпискою?
Розписка підтверджує отримання грошей, але може бути недостатньою для застосування правил про завдаток. Якщо основне або попереднє зобов’язання оформлене неналежно, суд може визнати платіж авансом.
Який розмір завдатку встановлений законом?
Цивільний кодекс не встановлює універсального відсотка для завдатку при купівлі житла. Сторони визначають суму самостійно, однак вона має бути співмірною з ціною об’єкта та можливими ризиками.
Чи можна повернути завдаток, якщо банк відмовив в іпотеці?
Це залежить від договору. Якщо отримання кредиту прямо визначене як умова укладення угоди та передбачено повернення коштів у разі відмови банку, покупець матиме сильнішу позицію. Без такого пункту відмова у кредитуванні може стати предметом спору.
Що буде, якщо продавець приховав арешт або іпотеку?
Такі обставини можуть свідчити про порушення з боку продавця, особливо якщо він гарантував відсутність обтяжень. Покупцеві потрібно зберегти витяги з реєстрів, листування та договірні гарантії, після чого вимагати повернення коштів відповідно до природи платежу.
Що безпечніше для покупця — завдаток чи аванс?
Для покупця аванс зазвичай простіше повернути, якщо продаж не відбувся. Завдаток створює сильніші гарантії проти необґрунтованої відмови продавця, але водночас підвищує ризик втрати коштів самим покупцем. Вибір залежить від готовності сторін до угоди та якості оформлення документів.
Передача грошей до нотаріального оформлення продажу не повинна зводитися до короткої розписки зі словами «отримав завдаток». Потрібно перевірити нерухомість і продавця, письмово визначити правову природу платежу, строки, взаємні обов’язки та наслідки порушення. Для значної суми договір доцільно погодити з нотаріусом або адвокатом до підписання, а не після виникнення спору.
Соціальна підтримка — це не привілей, а закріплене законом право. Якщо ви опинилися в складній ситуації, варто перевірити, на що ви маєте право, і скористатися ним. Про те, як влаштована держава, що забезпечує ці гарантії, читайте також: Чи вигідно інвестувати в нерухомість і з чого почати
