Купівля квартири, будинку або земельної ділянки потребує перевірки не лише технічного стану об’єкта, а й законності права власності. Низька ціна, привабливий ремонт і терміновість продажу не гарантують безпечної угоди. Нерухомість може перебувати в іпотеці, під арештом, бути предметом судового спору або належати кільком співвласникам, повідомляє редакція Избирком.
Окремі ризики виникають, якщо продавець діє за довіреністю або право власності оформлене за старими документами. До передавання завдатку покупець повинен перевірити об’єкт, продавця та документи як єдину систему.
Із чого почати перевірку
Першим кроком має бути отримання від продавця повного пакета документів. Не варто задовольнятися фотографіями окремих сторінок або усними поясненнями рієлтора. Потрібно порівняти адресу, площу, власника, кадастровий номер і технічні характеристики в усіх документах. Будь-які розбіжності слід пояснити до підписання попередньої угоди. Якщо продавець відмовляється показати оригінали, це є вагомою причиною призупинити переговори.
У продавця необхідно попросити:
- документ, що підтверджує право власності;
- паспорт і реєстраційний номер платника податків;
- технічний паспорт на квартиру або будинок;
- витяг із Державного реєстру речових прав;
- документи на земельну ділянку, якщо продається будинок;
- згоду другого з подружжя, коли вона потрібна;
- документи щодо законності перепланування;
- довідки про зареєстрованих мешканців і комунальні борги.
Як перевірити право власності
Основним джерелом інформації є Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. У ньому відображаються зареєстровані права власності, іпотеки, заборони відчуження та інші обтяження. Довідку можна отримати за відомостями про об’єкт або його власника через державні електронні сервіси. Портал «Дія» зазначає, що довідка може містити інформацію з Реєстру речових прав, Реєстру прав власності та Державного реєстру іпотек.
Закон визначає державну реєстрацію як механізм офіційного визнання та захисту речових прав державою.
«Державна реєстрація прав є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав».
У реєстровій довідці потрібно перевірити:
| Відомості | На що звернути увагу |
|---|---|
| Власник | ПІБ має збігатися з документами продавця |
| Частка у праві | Чи продається весь об’єкт, а не окрема частка |
| Підстава власності | Договір купівлі, спадщина, дарування або рішення суду |
| Дата реєстрації | Нещодавня зміна власника потребує додаткової уваги |
| Іпотека | Без згоди кредитора продаж може бути неможливим |
| Арешт або заборона | Об’єкт не повинен мати чинних обмежень |
| Інші речові права | Варто перевірити оренду, сервітут або право користування |
Інформацію бажано отримувати безпосередньо перед угодою. Довідка, сформована кілька місяців тому, не підтверджує актуальний стан нерухомості.
Які документи підтверджують власність
Продавець повинен мати документ, на підставі якого він набув нерухомість. Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину або рішення суду. Сам технічний паспорт не підтверджує право власності. Він лише містить технічні характеристики приміщення або будівлі. Головне завдання покупця — простежити законність переходу права до нинішнього продавця.
Особливо уважно потрібно вивчати нерухомість, яку продавець:
- успадкував незадовго до продажу;
- отримав за рішенням суду;
- придбав у шлюбі;
- оформив на підставі старих паперових документів;
- отримав у подарунок від особи, яка не є близьким родичем;
- продає через представника за довіреністю.
Документи, видані до запуску сучасного реєстру у 2013 році, можуть залишатися чинними. Проте варто переконатися, що відповідне право внесене до електронного реєстру. «Дія» окремо передбачає реєстрацію прав на майно, оформлене до створення Державного реєстру речових прав.
Як перевірити продавця
Перевірка особи продавця не менш важлива, ніж перевірка квартири. Покупцеві потрібно переконатися, що перед ним справжній власник або належним чином уповноважений представник. Дані паспорта мають збігатися з даними в реєстрі та правовстановлювальних документах. Бажано перевірити продавця у відкритих судових реєстрах і реєстрі боржників. Численні судові спори або значні борги не завжди блокують продаж, але збільшують ризик оскарження угоди.
Слід з’ясувати:
- чи не визнаний продавець недієздатним або обмежено дієздатним;
- чи не перебуває нерухомість у спорі;
- чи немає виконавчих проваджень;
- чи був продавець у шлюбі на момент придбання об’єкта;
- чи мають інші особи право користування житлом;
- чи не продається майно за підробленою або скасованою довіреністю.
Якщо діє представник, нотаріус повинен перевірити довіреність та її чинність. Покупцеві також варто наполягати на особистому спілкуванні з власником, особливо коли йдеться про значну суму.
Чому важлива згода другого з подружжя
Майно, придбане під час шлюбу, за загальним правилом може вважатися спільною сумісною власністю. Це можливо навіть тоді, коли в реєстрі зазначено лише одного власника. Для продажу такої нерухомості може знадобитися нотаріально посвідчена згода другого з подружжя. Винятки можливі, якщо житло отримане у спадщину, подароване або придбане за особисті кошти. Відсутність необхідної згоди створює ризик майбутнього оскарження договору.
Перед угодою потрібно встановити:
| Ситуація | Що перевірити |
| Продавець перебуває у шлюбі | Чи є нотаріальна згода другого з подружжя |
| Продавець розлучений | Коли і за які кошти купувалася нерухомість |
| Майно отримане у спадщину | Свідоцтво про право на спадщину |
| Майно подароване | Договір дарування |
| Є шлюбний договір | Який режим власності він встановлює |
Як перевірити зареєстрованих мешканців
Перед купівлею потрібно з’ясувати, хто зареєстрований у квартирі або будинку. Особливу увагу слід приділити неповнолітнім дітям, особам під опікою та людям, які тимчасово відсутні. Сам факт реєстрації зазвичай не робить людину власником. Проте після угоди новому власнику іноді доводиться знімати таких осіб із реєстрації через суд. У договорі варто зазначити строк, до якого всі мешканці повинні припинити реєстрацію та звільнити приміщення.
Продавець має надати актуальну інформацію про зареєстрованих осіб. Перевірити її бажано безпосередньо перед нотаріальним посвідченням договору.
Перепланування та технічний стан
Фактичне планування квартири повинно відповідати технічній документації. Об’єднання кімнат, перенесення кухні, демонтаж несучих стін або прибудова можуть бути виконані без необхідних документів. Після купівлі відповідальність за такі зміни фактично переходить до нового власника. Незаконне перепланування ускладнює подальший продаж, реконструкцію або оформлення кредиту. Покупцеві варто порівняти технічний паспорт із реальним станом кожного приміщення.
Під час огляду потрібно перевірити:
- площу та кількість кімнат;
- розташування стін і дверних прорізів;
- балкони, лоджії та прибудови;
- перенесення санвузла або кухні;
- стан електропроводки;
- водопостачання і каналізацію;
- тріщини, вологу, грибок і сліди затоплення.
Для будинку додатково перевіряють фундамент, дах, опалення, межі ділянки та законність господарських споруд.
Перевірка землі під будинком
Купуючи приватний будинок, не можна обмежуватися перевіркою самої будівлі. Покупець повинен з’ясувати правовий статус земельної ділянки, її площу, кадастровий номер і цільове призначення. Межі на місцевості мають відповідати даним кадастру та документам продавця. Також необхідно перевірити, чи не накладається ділянка на сусідню територію. Будинок без належно оформленої землі може створити значно більше проблем, ніж квартира з технічними недоліками.
Важливі питання:
- чи зареєстроване право власності на землю;
- чи збігається власник землі з власником будинку;
- яке цільове призначення має ділянка;
- чи є кадастровий номер;
- чи немає земельного спору із сусідами;
- чи встановлені сервітути або інші обмеження;
- чи законно зведені всі споруди.
Як перевіряти новобудову
Під час купівлі житла в новобудові перевіряють не лише забудовника, а й правову модель інвестування. Покупець повинен з’ясувати, кому належить земля, чи дозволене на ній будівництво і чи зареєстровані права на майбутній об’єкт. Закон передбачає державну реєстрацію спеціального майнового права на об’єкти, які будуються. Таке право виникає саме з моменту державної реєстрації.
«Спеціальне майнове право виникає з моменту його державної реєстрації».
Перед інвестуванням перевіряють:
- право забудовника на земельну ділянку;
- цільове призначення землі;
- дозвільні документи на будівництво;
- містобудівні умови та обмеження;
- генерального підрядника;
- судові справи щодо забудовника;
- строки введення будинку в експлуатацію;
- реєстрацію спеціального майнового права;
- умови повернення коштів і відповідальність за затримку.
Висока готовність будинку не компенсує відсутності законних документів. Необхідно також перевірити, чи не проданий майбутній об’єкт іншій особі.
Які борги можуть перейти до покупця
Звичайні комунальні борги належать попередньому власнику, а не самій квартирі. Проте після угоди покупець може зіткнутися з вимогами постачальників провести звірку або переоформити особові рахунки. Окремо слід перевірити заборгованість перед ОСББ, керуючою компанією та постачальниками послуг. Варто зафіксувати показники всіх лічильників в акті приймання-передачі. У договорі бажано прямо зазначити, що всі борги, які виникли до переходу права власності, сплачує продавець.
Перед угодою перевіряють оплату за:
- електроенергію;
- газ;
- воду і водовідведення;
- опалення;
- утримання будинку;
- внески ОСББ;
- вивезення побутових відходів.
Коли не варто передавати завдаток
Завдаток не слід передавати лише на підставі усної домовленості. Попередній договір або інший документ має чітко визначати об’єкт, ціну, строк укладення основної угоди та наслідки відмови сторін. Перед внесенням коштів необхідно перевірити право власності й особу продавця. У документі потрібно зафіксувати точну суму та порядок її повернення. Розписка без належно сформульованих умов часто не захищає покупця від втрати грошей.
Небезпечні ознаки:
- продавець вимагає гроші до перевірки документів;
- кошти пропонують переказати сторонній особі;
- в документах немає повної адреси об’єкта;
- рієлтор не показує повноваження;
- продавець уникає нотаріуса;
- ціна в договорі має бути значно нижчою за фактичну;
- покупця змушують прийняти рішення протягом кількох годин.
Хто повинен проводити остаточну перевірку
Нотаріус перевіряє реєстри та документи в межах процедури посвідчення договору. Проте нотаріальна перевірка не замінює повного юридичного аналізу історії нерухомості. У складних випадках доцільно залучити незалежного юриста, який не представляє продавця або агентство. Це особливо важливо, якщо майно отримане через суд, спадщину, довіреність або кілька попередніх угод. Вартість професійної перевірки зазвичай значно менша за можливі втрати через проблемну нерухомість.
Законодавство визначає, що реєстраційні дії здійснює державний реєстратор, а інформація про права та обтяження міститься у відповідному реєстрі.
«Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав».
Короткий чекліст покупця
Перед підписанням договору потрібно провести фінальну звірку документів. ПІБ продавця, адреса, площа та реєстраційний номер об’єкта мають збігатися. У реєстрі не повинно бути неузгоджених арештів, іпотек або заборон. Усі необхідні згоди співвласників і другого з подружжя повинні бути оформлені належним чином. Передача основної суми має відбуватися лише в погоджений та документально підтверджений спосіб.
Фінальний список перевірки:
- Встановити особу продавця.
- Перевірити право власності в реєстрі.
- Вивчити документ, на підставі якого набуто майно.
- Переконатися у відсутності арештів та іпотеки.
- Перевірити співвласників і згоду подружжя.
- З’ясувати, хто зареєстрований у житлі.
- Порівняти технічний паспорт із фактичним плануванням.
- Перевірити землю, якщо купується будинок.
- Отримати дані про комунальні борги.
- Підписувати договір лише після остаточної перевірки нотаріусом.
Соціальна підтримка — це не привілей, а закріплене законом право. Якщо ви опинилися в складній ситуації, варто перевірити, на що ви маєте право, і скористатися ним. Про те, як влаштована держава, що забезпечує ці гарантії, читайте також: Що таке адміністративне правопорушення і які за нього штрафи
